合同是实现专业化合作的纽带，是维护社会经济秩序的凭借，是保护当事人的合法权益的工具。合同依法成立，便具有法律约束力。合同在我们的日常生活中随处可见，今天我们来谈一谈这份看不见的合同。
基本案情
2022年8月14日，购房人宋某与某房地产公司签订《商品房认购协议》，认购由该房地产公司开发的建筑面积为89.37平方米的住房一套，并于当日向该房地产公司支付定金2万元。该公司售楼员以购房总价款需要审批为由未在双方签订的《商品房认购协议》中标明房屋总价。2022年8月20日，售楼员微信告知宋某购房总价已完成内部审批。2022年9月16日，售楼员通知宋某于2022年9月21日到该售楼处与其签订正式商品房买卖合同。宋某按通知时间到达欲与该房地产公司签订《商品房买卖合同》，该公司未按宋某要求向其出具正式合同文本，且售楼员告知宋某需先交纳购房首付款才能与其签订《商品房买卖合同》。双方协商未果，当日未完成签订事宜。2022年9月24日，该房地产公司向宋某发送《关于逾期签约的通知函》，告知宋某因其未在规定时间内与该公司签订《商品房买卖合同》，宋某行为已经构成违约，双方签订的《商品房认购协议》解除。另宋某认购的房屋，该公司将另行处理，且不予退还宋某支付的购房定金2万元。后宋某诉至法院，要求该公司退还其定金并支付资金占用期间的利息。
本案的主要争议焦点系：
宋某与房地产公司未签订正式《商品房买卖合同》系哪一方原因，违约责任由哪一方承担。
道外区人民法院经审理认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间……”本案中，宋某在该房地产公司通知的时间期限内到达售楼处欲与其签订正式《商品房买卖合同》，而该房地产公司拒绝为宋某提供双方欲签订的《商品房买卖合同》文本，使双方欲进行交易标的物的基本状况、价款、付款方式等均处于不确定的状态。且双方《商品房认购协议》特别提示载明销售人员口头说辞仅供参考，有关房屋、小区以及周边配套设备、设施的所有信息，均以相关书面法律文件、认购协议及《商品房买卖合同》约定为准。故关于案涉房屋交易的基本信息，在该房地产公司未向宋某出具正式《商品房买卖合同》的情况下，仍不明确具体，不符合前述订立书面商品房买卖合同的法律规定。该房地产公司要求宋某需先交购房首付款再向其出具《商品房买卖合同》于法无据，双方《商品房认购协议》中约定的《新房购房指引》亦仅是该房地产公司自行制作的参考性文件，不对宋某具有法律约束力。现双方买卖房屋的合意不能达成且均同意解除案涉《商品房认购协议》，故对宋某要求解除其与该房地产公司签订的《商品房认购协议》的诉讼请求予以支持。该房地产公司拒绝向宋某出具《商品房买卖合同》导致双方无法签订正式合同，系卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，该房地产公司应按双方《商品房认购协议》的约定，退还宋某已付的定金2万元并支付资金占用期间的利息。为保障当事人的合法权益，道外区人民法院最终判决支持了宋某的全部诉讼请求。该案判决后，双方均未上诉，均服判息诉。
典型意义
房地产开发公司根据行内交易惯例对购房者提出的不合理要求不具有法律约束力。在商品房买卖中，买卖双方均应按照相关法律规定履行相关的权利义务，以避免买卖双方当事人地位不对等造成的买方权益受损，维护商品房买卖合同订立的一般秩序。
值得注意的是：
第一，为规范商品房交易行为，保障交易当事人的合法权益，维护商品房交易秩序，贯彻落实相关法律，住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局专门制定了《商品房买卖合同（预售）示范文本》和《商品房买卖合同（现售）示范文本》，以供当事人在订立合同时使用。
第二，商品房买卖90%以上是以广告形式向社会公开出售的，因商品房销售广告引发的纠纷在审判实践中大量存在，为保护买受人的合法权益，买受人在购房时应审慎注意，要求房地产公司明确购房基本信息，双方依约履行。
法官说法
商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同主要包括如下条款：
（1）当事人名称或者姓名和住所；
（2）商品房基本状况；
（3）商品房的销售方式；
（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（5）交付使用条件及日期；
（6）装饰、设备标准承诺；
（7）供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（8）公共配套建筑的产权归属；
（9）面积差异的处理方式；
（10）办理产权登记有关事宜；
（11）解决争议的方法；
（12）违约责任；
（13）双方约定的其他事项。
商品房买卖的注意事项：
（1）注意审核土地使用权是否存在抵押状态；
（2）仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件；
（3）咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序；
（4）注意订立合同时部分条款是否可以修改或者可以增添补充约定的；
（5）约定违约责任条款必须详细、具体；
（6）合同附件须重视；
（7）妥善保管商品房的销售广告、宣传资料；
（8）注意商品房买卖合同中的定金问题。
