对于中国人来说，买房是一件绕不开的人生大事。今天，通过一个真实案例，告诉你商品房买卖中的注意事项。
案情简介
王某购买了某房地产公司开发的房屋，双方在订立合同时仅约定了转让使用权，并约定标的房屋现阶段暂时无预售证且不能办理产权证，仅为使用权转让。房地产公司承诺如该套房屋具备办理产权条件时，将第一时间为王某办理产权证，王某需要承担办理产权证时的全部费用。王某在一次性缴纳购房款后不久，该房产公司所属集团重整，并向王某作出继续履行合同通知书，要求王某补交房款，补齐房款差额，并自行承担契税、维修资金等相关税费后才能办理产权证。故王某诉至法院，请求该公司协助其办理房产证。
争议焦点
案涉房屋系所有权转让还是使用权转让；案涉房屋是否符合办理不动产权证书条件。
裁判结果
本案中，王某与该房地产公司签订的合同，虽名为使用权转让合同，但合同中明确约定了房屋产权办理的相关事宜。案涉房屋由于其客观存在瑕疵问题，该房产公司将案涉房产以低于该小区其他栋同等面积房屋的价格出售。对于有瑕疵商品折价处理符合市场交易惯例，该使用权转让合同具备房屋买卖合同的构成要件，实质上应是王某与房产公司就案涉房屋所有权转让所达成的协议。经查明案涉房屋已具备办证条件，双方在订立合同时对房屋价款协商一致，且王某已经履行了给付义务，房产公司应依合同约定履行配合王某办理案涉房屋不动产权证书的义务。房产公司单方面要求业主补缴房款，无事实及法律依据。根据查明的事实及相关法律规定，道外区人民法院依法支持了王某的诉讼请求，责令该房地产公司在判决生效后立即协助王某办理房屋权属证书。
法官说法
01 订立房屋买卖合同的注意事项
（1）买卖双方必须具有完全民事行为能力。未成年人和被宣告无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房屋买卖合同，其房屋买卖行为由法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的必须得到有关机关的批准。
（2）必须是买卖双方真实的意思表示。房屋买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与其真实意思一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订房屋买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的买卖合同都属于无效合同。行为人对买卖合同内容有重大误解或显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更。这里应当说明的是，双方真实的意思表示可能无法直接从外观上判断，特别是在没有书面合同、仅存在口头约定的情况下，我们仍可以从事后双方当事人的履行情况来推知当事人意思表示是否为真实情形。
（3）合同内容必须合法。即合同条款不得违反法律强制性规定或者社会公共利益。
（4）出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权。非房屋所有人或土地使用人不得出卖他人的房产或地产，否则构成无权处分行为。
（5）房屋买卖合同的形式必须符合有关法律的规定。
（6）在没有签订书面合同的情况下，应当根据当事人实际履行的情况确定。
02 发生房屋买卖合同类纠纷时，管辖法院的确定
（1）政策性买卖房屋纠纷，适用不动产专属管辖规则，由不动产所在地法院管辖。
（2）其他一般的房屋买卖合同纠纷，适用一般地域管辖规则，当事人有约定的从约定，无约定或约定不明的，由被告住所地或合同履行地法院管辖；合同履行地未约定或约定不明时，如争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地，争议标的为交付不动产的，不动产所在地为合同履行地。
