案情回放
ABC小区业主张某等五人自2021年1月起，以小区物业服务存在楼栋公共区域清洁不及时、单元门禁时有故障、绿化维护不到位等诸多问题为由，拒绝缴纳物业费。物业公司多次催缴，但张某等五人坚持“服务不到位，就不交钱”，累计拖欠物业费及合同约定的违约金共计3.2万元。
多次催缴无果后，物业公司将张某等五人诉至道外区法院。法院经审理认为，物业公司已提供了基本的物业服务，虽然存在部分瑕疵（如个别楼栋清洁频率不足、少量绿植未及时修剪），但尚不构成根本性违约。张某等五人作为业主，享受了物业服务，应当履行缴费义务。其提出的服务瑕疵问题，并非拒缴全部物业费的合法理由，判决张某等五人支付拖欠的物业费及电梯费，合计3.2万元。
然而，判决规定的履行期届满后，张某等五人仍以各种理由拖延，拒不履行付款义务。物业公司向法院申请强制执行。张某等五人收到执行法律文书后，仍抱有侥幸心理，既未履行付款义务，也未按要求如实申报财产。针对张某等五人拒不履行的行为，执行法官迅速采取网络查控、信用惩戒等措施，并向五人释明相关法律后果。
今日主讲
李雨桐 执行局法官助理
案中见法
物业服务合同具有整体性和持续性。业主支付物业费是其核心合同义务。《中华人民共和国民法典》明确规定，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝付费。物业服务企业提供的服务存在局部、一般性瑕疵，如本案中的清洁频率、绿化修剪问题，通常不构成业主拒缴全部物业费的正当抗辩理由。这主要是因为物业服务的对象是全体业主和整个小区公共区域，个别业主的感受不能完全否定物业的整体服务价值。
鉴中明理
张某等五人的维权方式并不可取，如果业主认为物业服务存在严重问题、未达到合同约定标准或侵害了自身合法权益，应当通过合法途径积极维权，例如：
收集证据：对服务瑕疵进行拍照、录像，留存好沟通记录等。
向业委会反映：通过业主委员会与物业公司交涉，要求整改。
向主管部门投诉：向街道办事处、房管部门或消费者协会投诉。
协商降低费用：在掌握充分证据的前提下，可与物业公司协商酌情减免部分费用。
依法提起诉讼：若物业公司确存在根本违约或服务质量严重不达标，业主可另案起诉要求物业公司承担违约责任、赔偿损失或减免物业费。
在此提示大家，服务瑕疵非拒缴理由，合法维权才是正道。绝不能简单粗暴地以拒缴物业费作为对抗手段，否则将像本案张某等五人一样，不仅仍需补缴费用，还可能承担违约金，甚至面临法院强制执行和信用惩戒。
法条指引
《中华人民共和国民法典》
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百四十七条 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
后续
银行账户被冻结、出行消费受限、名誉受损……一系列强制措施让张某等五人切实感受到了法律的威严和拒不履行的严重后果。在执行措施的强大威慑和法官的耐心释法明理下，张某等五人终于认识到自身行为的违法性和错误性，主动联系执行法官和物业公司，表示愿意履行义务。物业公司收到款项后，对张某等五人反映的特定楼栋清洁频次、单元门禁时有故障等部分服务问题给予了积极回应，表示将加强管理，提升服务质量。
