案情回放
租户陈先生租赁房东付先生的一套住宅，双方约定用途为“办公”，租期一年。在陈先生支付半年租金7800元及押金1300元后，付先生将房屋交付陈先生使用。随后，陈先生未经房东同意，擅自将房屋地址注册为其经营的化肥公司的住所地。房东付先生得知后，认为该行为超出合同约定的房屋用途，要求陈先生立即整改。同时，小区邻居也因担心化肥存放可能带来安全隐患，表示强烈反对。在各方压力下，陈先生最终变更了公司注册地址并自行搬离腾退。事后，陈先生诉至道外区法院，要求付先生退还剩余租金及押金。
道外区法院审理后认为：陈先生作为承租人应当按照约定的方式与用途使用案涉租赁房屋，然其擅自注册的行为已经超过社会生活中一般意义上的“办公”范畴，构成违约，不享有解除权，自行退租后无权要求付先生返还剩余租金及押金。据此，法院驳回了陈先生的诉讼请求。
今日主讲
周高雅 团结法庭法官
案中见法
1.合同有效，均受约束
2024年12月3日，付先生与陈先生签订《房屋租赁合同》，约定陈先生租赁付先生位于道外区某小区的住宅用于办公，租期届满后结清费用，多余的押金退还，不得中途退房。
付先生与陈先生成立房屋租赁合同合法有效，权利义务受合同条款约束。合同中明确房屋用途为“办公”，租户应依约使用。
2.违约在先，不享有解除权
陈先生将租赁住宅注册为企业住所，属于重大事项，理应事前征得出租人同意，其擅自注册行为违反合同中关于房屋用途的约定，构成违约。即便如此，付先生也并未提出解除合同、要求腾退，而是从维护交易稳定的角度出发，要求陈先生整改注册行为即可。陈先生作为违约一方，不具有约定或法定的单方解除合同的事由，其单方退租无权要求付先生退还已付租金，并且触发了押金不予退还的条件。
鉴中明理
本案中，从租赁合同角度分析，陈先生未按约定使用房屋，构成违约；从建筑物区分所有权角度分析，即便陈先生不主动整改，本栋建筑物内其他业主作为有利害关系的人，也有权要求其恢复房屋住宅的使用用途。
将住宅注册为企业经营地，取得工商登记和备案，本质上是获得行政许可，应注意行使民事权利的边界。“住改商”可能存在改变房屋使用性质或结构等情形，住宅小区以居住为主要功能，个别经营为特殊现象，房屋使用人将住宅改变为经营性房屋，涉及对小区内卫生、设施、安全、共有资源的使用，必然影响其他业主生活秩序与质量。因此，对“住改商”进行规范限制十分必要。无论是业主还是租户，在确有需要“住改商”时均应当征得有利害关系的业主同意。
法条指引
《中华人民共和国民法典》
第七百零九条 【承租人按约定使用租赁物的义务】承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。
第二百七十九条 【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
后续
道外区法院对于陈先生的诉讼请求不予支持，并在宣判时释法明理，提示陈先生在租住的房屋办理重大事项例如落户、注册、改建时必须征得出租人同意，否则既构成违约也产生侵权。陈先生息诉服判，未提起上诉。
